違建房出租，坑了餐廳老板20萬

        餐飲老板看中了一處地方想開餐廳，找到房東簽了合同交了租金。***后自己將裝修和設(shè)備都買好，去辦營業(yè)執(zhí)照的時候卻發(fā)現(xiàn)這是違建建筑。這算不算是一大坑？

在廣州南沙開餐廳的郭先生就遇到了這樣的“地產(chǎn)騙局”。2015年7月，郭先生經(jīng)人介紹租下了南橫村厚裕街這塊約50平方米自用地經(jīng)營餐廳，租期有5年。

郭先生說，簽合同時，屋主陳某承諾土地和房屋均為合法取得，有合法產(chǎn)權(quán)，簽署了所謂的具結(jié)書，而產(chǎn)權(quán)證正在辦理中。于是他投入近20萬元裝修房屋、購買設(shè)備、聘請員工等，餐館取名為“望海樓海鮮酒樓”。當他辦理臨時經(jīng)營場所使用證明時才知，這棟樓原來是違法用地、違法建筑，根本無法辦理相關(guān)經(jīng)營證照。

這時他才發(fā)現(xiàn)，這棟在河涌建起來的房子，房東并沒有房產(chǎn)權(quán)，但是對方竟然對外出租，將他狠狠地坑了。

        “我被他騙了?！惫壬f，從2016年2月開始，他多次與房東協(xié)商，并暫停支付租金。然而，房東不但拒絕賠償，還催收租金，3月26日還停水停電。之后，房東再次糾集人員強行清租，將屋內(nèi)的設(shè)備搬走，并重新在現(xiàn)場和網(wǎng)上招租。無奈之下，郭先生向南沙邊防派出所報案請求處理，希望通過法律途徑得到解決。

        △簽了合同交了租金，再來后悔就晚了

房子租了，設(shè)備都買了，辦理營業(yè)執(zhí)照的時候才發(fā)現(xiàn)這個房子是違建的，而得到的回答就是農(nóng)村的自用地，大家都是這樣干的，當然沒有產(chǎn)權(quán)啦。郭先生這個跟頭栽得可真慘。

        其實像郭先生這樣因為簽訂租賃合同之前沒有做詳細了解的商家并不在少數(shù)，還有一些餐飲品牌因為合同到期，房東惡意漲租，導致不得不搬遷，甚至關(guān)門的。因此，餐飲商家不想出現(xiàn)后續(xù)的麻煩，那么在簽合同交租金之前就應該留幾個心眼。

        如果是房東出租場地，那么，要請房東拿出有效的產(chǎn)權(quán)證，根據(jù)產(chǎn)權(quán)證，對房屋的建筑面積、結(jié)構(gòu)等情況進行檢查，避免張冠李戴，以假亂真。

        △清楚房產(chǎn)所有者很重要

        如果是租賃者轉(zhuǎn)讓餐飲，必須請房東出面共同商議，分清楚哪些東西是房東的，哪些東西是租賃者的，三方當面清點，出具文字憑據(jù)，簽字畫押，方可深談。

        不要單方面只信聽房東的話，有條件的話，應該到房產(chǎn)、消防、公安、環(huán)保、街道等部門了解一番。比如：這個場地開辦餐飲是否擾民，附近居民同意嗎？是否符合消防部門的相關(guān)規(guī)定，有消防手續(xù)嗎？千萬不要被房東或者中介的大話所感動。

        △不了解情況，投訴上門可以逼倒餐廳

        尤其是這個房屋近期有否動遷計劃？如果有，就不要再浪費精力談下去了，除了你自己，沒有人愿意為你的幾十萬元裝修費買單。

餐飲周邊的老百姓對餐飲經(jīng)營是什么態(tài)度至關(guān)重要。一方面，周邊百姓是未來的消費準顧客，忽視不得；另一方面，百姓現(xiàn)在的環(huán)保意識、維權(quán)意識非常強。百姓不滿意，上訪、訴訟、上門爭辯、媒體曝光，都有可能出現(xiàn)。

        如果是轉(zhuǎn)讓店，一定要親自到自來水公司、電業(yè)局、環(huán)保局、煤氣公司、供熱公司等單位了解水費、電費、環(huán)保費、煤氣費、供熱費的繳納情況，如果未交清，請轉(zhuǎn)手者將剩余部分繳納完畢，并將交費發(fā)票出示，看清確認后復印留存，妥善保管。停水停電停氣，無論停哪一樣，都無法營業(yè)。

        △對于房東來說，租金才是他們看重的

親自到工商管理部門、稅務(wù)部門了解工商管理費、應繳納稅款是否繳納完畢，有否罰款，如果有的話，請轉(zhuǎn)讓方到相關(guān)部門繳納完畢，并將相關(guān)票據(jù)復印留存，妥善保管。工商管理費、應繳稅款屬國家強制征收的項目，如未交齊，有可能面臨營業(yè)執(zhí)照作廢、停辦營業(yè)執(zhí)照、罰款等相應處罰。

        如果接手的是轉(zhuǎn)讓店，要將以往與餐飲有關(guān)的單位、人員聯(lián)系到，通報餐飲租售情況，盡可能查清餐飲的工資、貸款、擔保、抵押、應付賬款和經(jīng)濟糾紛情況，分清責任，避免在以后的經(jīng)營中發(fā)生糾紛。不要僅僅憑房主或轉(zhuǎn)讓人的一面之詞作結(jié)論，如果他們之間相互配合打馬虎眼，糊弄門外漢綽綽有余。

        即：合同是和房東簽約還是和轉(zhuǎn)讓人簽約；合同類別是承包合同還是租賃合同。這是非常重要的兩個選擇，選擇不同，后果截然不同。

從分清責任的角度說，合同的法律主體應選擇房東，合同的類別是租賃合同。有些餐飲經(jīng)理往往嫌辦理開業(yè)手續(xù)麻煩，浪費時間，增大開業(yè)經(jīng)費，在簽訂轉(zhuǎn)讓合同的時候，能湊合就湊合，延續(xù)使用原來的營業(yè)執(zhí)照，以承包形式接手餐飲。孰不知，一念之差，可能帶來后患無窮。

        △簽訂勞動合同之前一定要當場驗收

        餐飲經(jīng)營火爆之后，因房東反悔發(fā)生經(jīng)濟糾紛的事情數(shù)不勝數(shù)，***為常見的是從合同里尋找破綻。如果權(quán)利人老謀深算，在簽訂合同時即留下伏筆，那以后的經(jīng)營就危機重重了。

美國的麥當勞，在事業(yè)發(fā)展之初，也經(jīng)歷了一番與房主無休止的較量,傷了不少元氣，后來，痛定思痛，成立了專門的房產(chǎn)經(jīng)營部門，只買不租，減少了許多是非，逐漸發(fā)展到今日的漢堡巨無霸。

        簽合同時可以咨詢專業(yè)律師，或找?guī)妆娟P(guān)于《合同法》內(nèi)容的書籍了解清楚。在這些地方多花一點錢，以后的經(jīng)營就少了許多麻煩。

        △記得要交接清楚

        轉(zhuǎn)讓費支付宜晚不宜早，給自己多留一點時間，以免后悔。錢在自己手里，主動權(quán)就在自己這里，這間房子不滿意，還可以到別處看看。千萬不要被個別房主的花言巧語所迷惑，畢竟，他是出租餐飲的直接受益人。

        害人之心不可有，防人之心不可無。餐飲的鑰匙，經(jīng)手的人很多。餐飲鑰匙是餐飲的******道門崗，為保險起見，換鎖是******要務(wù)。要不然，一夜之后，店內(nèi)空空如也。這樣的事情，在餐飲頂兌時并不少見。

        作為餐飲老板，雖然免不了對房東怨氣多多，但是在自己沒有實力購買門店的時候，還是得要和房東好好相處的。人在屋檐下，哪能不低頭呢？我們要做的就是在談合約之前避免各種租賃陷阱，簽合同期限長一些，盡可能地避免后續(xù)的麻煩。

還有，***重要的一點就是，將自己的品牌口碑做好，底氣足了，能帶來人流，那么自然很多購物中心或者商鋪都愿意向你伸出橄欖枝啦！