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    不想被房東啃掉骨頭,餐飲老板記得留10個(gè)心眼!
    文章發(fā)布于:2017-04-19

            違建房出租,坑了餐廳老板20萬

            餐飲老板看中了一處地方想開餐廳,找到房東簽了合同交了租金。***后自己將裝修和設(shè)備都買好,去辦營業(yè)執(zhí)照的時(shí)候卻發(fā)現(xiàn)這是違建建筑。這算不算是一大坑?

    在廣州南沙開餐廳的郭先生就遇到了這樣的“地產(chǎn)騙局”。2015年7月,郭先生經(jīng)人介紹租下了南橫村厚裕街這塊約50平方米自用地經(jīng)營餐廳,租期有5年。

    郭先生說,簽合同時(shí),屋主陳某承諾土地和房屋均為合法取得,有合法產(chǎn)權(quán),簽署了所謂的具結(jié)書,而產(chǎn)權(quán)證正在辦理中。于是他投入近20萬元裝修房屋、購買設(shè)備、聘請(qǐng)員工等,餐館取名為“望海樓海鮮酒樓”。當(dāng)他辦理臨時(shí)經(jīng)營場所使用證明時(shí)才知,這棟樓原來是違法用地、違法建筑,根本無法辦理相關(guān)經(jīng)營證照。

    這時(shí)他才發(fā)現(xiàn),這棟在河涌建起來的房子,房東并沒有房產(chǎn)權(quán),但是對(duì)方竟然對(duì)外出租,將他狠狠地坑了。

            “我被他騙了?!惫壬f,從2016年2月開始,他多次與房東協(xié)商,并暫停支付租金。然而,房東不但拒絕賠償,還催收租金,3月26日還停水停電。之后,房東再次糾集人員強(qiáng)行清租,將屋內(nèi)的設(shè)備搬走,并重新在現(xiàn)場和網(wǎng)上招租。無奈之下,郭先生向南沙邊防派出所報(bào)案請(qǐng)求處理,希望通過法律途徑得到解決。

            △簽了合同交了租金,再來后悔就晚了

    房子租了,設(shè)備都買了,辦理營業(yè)執(zhí)照的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)這個(gè)房子是違建的,而得到的回答就是農(nóng)村的自用地,大家都是這樣干的,當(dāng)然沒有產(chǎn)權(quán)啦。郭先生這個(gè)跟頭栽得可真慘。

            不想被坑,和房東簽約要有10個(gè)心眼

            其實(shí)像郭先生這樣因?yàn)楹炗喿赓U合同之前沒有做詳細(xì)了解的商家并不在少數(shù),還有一些餐飲品牌因?yàn)楹贤狡?,房東惡意漲租,導(dǎo)致不得不搬遷,甚至關(guān)門的。因此,餐飲商家不想出現(xiàn)后續(xù)的麻煩,那么在簽合同交租金之前就應(yīng)該留幾個(gè)心眼。

            一、了解出租者是房東還是租賃者?

            如果是房東出租場地,那么,要請(qǐng)房東拿出有效的產(chǎn)權(quán)證,根據(jù)產(chǎn)權(quán)證,對(duì)房屋的建筑面積、結(jié)構(gòu)等情況進(jìn)行檢查,避免張冠李戴,以假亂真。

            △清楚房產(chǎn)所有者很重要

            如果是租賃者轉(zhuǎn)讓餐飲,必須請(qǐng)房東出面共同商議,分清楚哪些東西是房東的,哪些東西是租賃者的,三方當(dāng)面清點(diǎn),出具文字憑據(jù),簽字畫押,方可深談。

            二、這個(gè)場地能開辦餐飲嗎?

            不要單方面只信聽房東的話,有條件的話,應(yīng)該到房產(chǎn)、消防、公安、環(huán)保、街道等部門了解一番。比如:這個(gè)場地開辦餐飲是否擾民,附近居民同意嗎?是否符合消防部門的相關(guān)規(guī)定,有消防手續(xù)嗎?千萬不要被房東或者中介的大話所感動(dòng)。

            △不了解情況,投訴上門可以逼倒餐廳

            尤其是這個(gè)房屋近期有否動(dòng)遷計(jì)劃?如果有,就不要再浪費(fèi)精力談下去了,除了你自己,沒有人愿意為你的幾十萬元裝修費(fèi)買單。

    餐飲周邊的老百姓對(duì)餐飲經(jīng)營是什么態(tài)度至關(guān)重要。一方面,周邊百姓是未來的消費(fèi)準(zhǔn)顧客,忽視不得;另一方面,百姓現(xiàn)在的環(huán)保意識(shí)、維權(quán)意識(shí)非常強(qiáng)。百姓不滿意,上訪、訴訟、上門爭辯、媒體曝光,都有可能出現(xiàn)。

            三、“轉(zhuǎn)讓店”在行政部門是否有歷史遺留問題

            如果是轉(zhuǎn)讓店,一定要親自到自來水公司、電業(yè)局、環(huán)保局、煤氣公司、供熱公司等單位了解水費(fèi)、電費(fèi)、環(huán)保費(fèi)、煤氣費(fèi)、供熱費(fèi)的繳納情況,如果未交清,請(qǐng)轉(zhuǎn)手者將剩余部分繳納完畢,并將交費(fèi)發(fā)票出示,看清確認(rèn)后復(fù)印留存,妥善保管。停水停電停氣,無論停哪一樣,都無法營業(yè)。

            △對(duì)于房東來說,租金才是他們看重的

            四、原店主是否有違法違紀(jì)記錄

    親自到工商管理部門、稅務(wù)部門了解工商管理費(fèi)、應(yīng)繳納稅款是否繳納完畢,有否罰款,如果有的話,請(qǐng)轉(zhuǎn)讓方到相關(guān)部門繳納完畢,并將相關(guān)票據(jù)復(fù)印留存,妥善保管。工商管理費(fèi)、應(yīng)繳稅款屬國家強(qiáng)制征收的項(xiàng)目,如未交齊,有可能面臨營業(yè)執(zhí)照作廢、停辦營業(yè)執(zhí)照、罰款等相應(yīng)處罰。

            五、與前員工是否有經(jīng)濟(jì)糾紛

            如果接手的是轉(zhuǎn)讓店,要將以往與餐飲有關(guān)的單位、人員聯(lián)系到,通報(bào)餐飲租售情況,盡可能查清餐飲的工資、貸款、擔(dān)保、抵押、應(yīng)付賬款和經(jīng)濟(jì)糾紛情況,分清責(zé)任,避免在以后的經(jīng)營中發(fā)生糾紛。不要僅僅憑房主或轉(zhuǎn)讓人的一面之詞作結(jié)論,如果他們之間相互配合打馬虎眼,糊弄門外漢綽綽有余。

            六、確定合同的法律主體及合同類別

            即:合同是和房東簽約還是和轉(zhuǎn)讓人簽約;合同類別是承包合同還是租賃合同。這是非常重要的兩個(gè)選擇,選擇不同,后果截然不同。

    從分清責(zé)任的角度說,合同的法律主體應(yīng)選擇房東,合同的類別是租賃合同。有些餐飲經(jīng)理往往嫌辦理開業(yè)手續(xù)麻煩,浪費(fèi)時(shí)間,增大開業(yè)經(jīng)費(fèi),在簽訂轉(zhuǎn)讓合同的時(shí)候,能湊合就湊合,延續(xù)使用原來的營業(yè)執(zhí)照,以承包形式接手餐飲。孰不知,一念之差,可能帶來后患無窮。

            △簽訂勞動(dòng)合同之前一定要當(dāng)場驗(yàn)收

            七、簽訂合同,務(wù)必請(qǐng)權(quán)利人到場,與權(quán)利人簽訂相關(guān)合同,其他任何人代簽均屬無效。

            餐飲經(jīng)營火爆之后,因房東反悔發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛的事情數(shù)不勝數(shù),***為常見的是從合同里尋找破綻。如果權(quán)利人老謀深算,在簽訂合同時(shí)即留下伏筆,那以后的經(jīng)營就危機(jī)重重了。

    美國的麥當(dāng)勞,在事業(yè)發(fā)展之初,也經(jīng)歷了一番與房主無休止的較量,傷了不少元?dú)猓髞?,痛定思痛,成立了專門的房產(chǎn)經(jīng)營部門,只買不租,減少了許多是非,逐漸發(fā)展到今日的漢堡巨無霸。

            八、要確保所簽訂的合同完整有效

            簽合同時(shí)可以咨詢專業(yè)律師,或找?guī)妆娟P(guān)于《合同法》內(nèi)容的書籍了解清楚。在這些地方多花一點(diǎn)錢,以后的經(jīng)營就少了許多麻煩。

            △記得要交接清楚

            九、支付轉(zhuǎn)讓費(fèi),應(yīng)在合同簽訂完畢、所有鑰匙交接清楚之后進(jìn)行。

            轉(zhuǎn)讓費(fèi)支付宜晚不宜早,給自己多留一點(diǎn)時(shí)間,以免后悔。錢在自己手里,主動(dòng)權(quán)就在自己這里,這間房子不滿意,還可以到別處看看。千萬不要被個(gè)別房主的花言巧語所迷惑,畢竟,他是出租餐飲的直接受益人。

            十、接手當(dāng)日,馬上換鎖。

            害人之心不可有,防人之心不可無。餐飲的鑰匙,經(jīng)手的人很多。餐飲鑰匙是餐飲的******道門崗,為保險(xiǎn)起見,換鎖是******要?jiǎng)?wù)。要不然,一夜之后,店內(nèi)空空如也。這樣的事情,在餐飲頂兌時(shí)并不少見。

            小結(jié)

            作為餐飲老板,雖然免不了對(duì)房東怨氣多多,但是在自己沒有實(shí)力購買門店的時(shí)候,還是得要和房東好好相處的。人在屋檐下,哪能不低頭呢?我們要做的就是在談合約之前避免各種租賃陷阱,簽合同期限長一些,盡可能地避免后續(xù)的麻煩。

    還有,***重要的一點(diǎn)就是,將自己的品牌口碑做好,底氣足了,能帶來人流,那么自然很多購物中心或者商鋪都愿意向你伸出橄欖枝啦!

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